損保・生保業界

各家庭で長期間、大きな支出として住宅ローンと保険料がありますが、この２つの業界には契約する際に大きな違いがあります。２つの契約には仲介業者が介入しますが、この仲介業者の業態が非常に異なるのです。
端的に言うと損保・生保業界は非常に良い環境にありり、住宅ローン業界は１０年遅れた、独占企業的な不公正な商品説明にて、契約が結ばれています。

以下にその違いをご確認下さい。

損保・生保加入契約には、代理店が大きなウェイトをしめています。代理店は数社の商品を取り扱っている為、お客様のニーズに合った商品を選び、比較検討し、説明が出来るのです。。
代理店は、どの商品を契約しても報酬料は、損保・生保会社より支給されます。その為代理店は損保生保の全商品を店頭に揃え、お客様が家族で気軽な感じで来店し、個々に合った親切なサービスが受けられます。希望内容と既存契約を比較し、少しでも減額出来る商品へ見直し移動する提案型代理業として成り立っています。

住宅ローン業界については　その２へ

我が家の財産管理意識を持ちましょう。

私たちの大切な財産であるマイホームはどのように管理されているのでしょう？？

自分の家は「法務局」に登記、書類で保管されています。所有者の確認は、謄本で閲覧され、住宅ローンの債務は、担保として表示されています。抵当権者は住宅ローンを融資した銀行であり、その手続きをするのは司法書士の先生方です。

家族の次に大切な家という財産は、権利証で自分で持って保管していますが、銀行に預けているという意識が大切です。

我が家の財産管理意識を持ちましょう。

私たちの大切な財産であるマイホームはどのように管理されているのでしょう？？

自分の家は「法務局」に登記、書類で保管されています。所有者の確認は、謄本で閲覧され、住宅ローンの債務は、担保として表示されています。抵当権者は住宅ローンを融資した銀行であり、その手続きをするのは司法書士の先生方です。

家族の次に大切な家という財産は、権利証で自分で持って保管していますが、銀行に預けているという意識が大切です。

銀行と私たちの間には、一般にきづかない利害関係が・・・

一般的に私たちは、「銀行」は信用できる、「銀行」の言っていることだから間違いが無い、「銀行」だから安心だ！と思い込んでいます。公的機関、例えば市役所・区役所などと同じようなイメージを「銀行」に対して持っています。

本当にその思い込みは正しいのでしょうか？

では、銀行の正式名称を御存知ですか？たとえば三大メガバンクと言われる「みずほ銀行」「三井住友銀行」「三菱東京ＵＦＪ銀行」。正式名称は、「株式会社みずほ銀行」「株式会社三井住友銀行」「株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行」です。そうです、みんな「株式会社?銀行」で、一般の企業と何ら変わりの無い『株式会社＝営利企業』なのです。
ですから、「銀行」の薦める住宅ローンだからといって、「まったく安心だ」という訳ではありません。住宅ローンは、「銀行」の販売する「商品」であり、しかも「一番安定して儲けられる商品」なのです。

営利企業としての「銀行」が、その「商品」を販売するに当たって、損するような方法ととるでしょうか？

イイエ！決して損するようなことはしません。

その為に住宅ローンを融資する際には、あなたの住宅に担保として抵当権を設定します。これは「銀行」のリスクを予め防ぐためのものです。又、融資の際に は保証会社を通じ、私たちは高額の保証料を取られます。これもまた、万一のため「銀行」のリスクをカバーするためのものです。「銀行」サイドのリスクを少 なくするために、その保証料を私たちが負担するのはおかしな話です。
ともかく二重三重と「銀行」は損をしないようにしているのです。

では、私たちはどうなるのでしょう？
「銀行」の言われるがままの住宅ローンを組むしかないのでしょうか？

住宅ローンが１つの商品であると考えた場合、例えば、家電量販店で電化製品を購入してローンを組む場合を想定して下さい。
あ なたは、家電量販店の店員の言われるがままに商品を購入しますか？普通ではそんな事はないでしょう。自分の好みの色、メーカー、性能等々をいろいろ比較検 討してその中から、自分で選んで、尚且つ、人によっては値切りの交渉までして初めて購入を決めるのではないでしょうか。あなたがお客様なのですから、あな たのわがままで購入するのです。

ところが住宅ローンの場合はどうでしょう。
「銀行」の言いなりで、『住宅ローンを通してもらえた』と思って、自分がお客様なのだとの感じないで、銀行を後にする方が多いのではないでしょうか？

「銀行」の損は私たちの得になります。
私たちの損は「銀行」の得なのです。

この忘れがちな損得勘定＝利害関係をちゃんと理解しておきましょう。「銀行」がリスクを防ぐように、
私たちも住宅ローンの抱えるリスクを正しく把握しておく必要があります。

銀行と私たちの間には、一般にきづかない利害関係が・・・

一般的に私たちは、「銀行」は信用できる、「銀行」の言っていることだから間違いが無い、「銀行」だから安心だ！と思い込んでいます。公的機関、例えば市役所・区役所などと同じようなイメージを「銀行」に対して持っています。

本当にその思い込みは正しいのでしょうか？

では、銀行の正式名称を御存知ですか？たとえば三大メガバンクと言われる「みずほ銀行」「三井住友銀行」「三菱東京ＵＦＪ銀行」。正式名称は、「株式会社みずほ銀行」「株式会社三井住友銀行」「株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行」です。そうです、みんな「株式会社?銀行」で、一般の企業と何ら変わりの無い『株式会社＝営利企業』なのです。
ですから、「銀行」の薦める住宅ローンだからといって、「まったく安心だ」という訳ではありません。住宅ローンは、「銀行」の販売する「商品」であり、しかも「一番安定して儲けられる商品」なのです。

営利企業としての「銀行」が、その「商品」を販売するに当たって、損するような方法ととるでしょうか？

イイエ！決して損するようなことはしません。

その為に住宅ローンを融資する際には、あなたの住宅に担保として抵当権を設定します。これは「銀行」のリスクを予め防ぐためのものです。又、融資の際に は保証会社を通じ、私たちは高額の保証料を取られます。これもまた、万一のため「銀行」のリスクをカバーするためのものです。「銀行」サイドのリスクを少 なくするために、その保証料を私たちが負担するのはおかしな話です。
ともかく二重三重と「銀行」は損をしないようにしているのです。

では、私たちはどうなるのでしょう？
「銀行」の言われるがままの住宅ローンを組むしかないのでしょうか？

住宅ローンが１つの商品であると考えた場合、例えば、家電量販店で電化製品を購入してローンを組む場合を想定して下さい。
あ なたは、家電量販店の店員の言われるがままに商品を購入しますか？普通ではそんな事はないでしょう。自分の好みの色、メーカー、性能等々をいろいろ比較検 討してその中から、自分で選んで、尚且つ、人によっては値切りの交渉までして初めて購入を決めるのではないでしょうか。あなたがお客様なのですから、あな たのわがままで購入するのです。

ところが住宅ローンの場合はどうでしょう。
「銀行」の言いなりで、『住宅ローンを通してもらえた』と思って、自分がお客様なのだとの感じないで、銀行を後にする方が多いのではないでしょうか？

「銀行」の損は私たちの得になります。
私たちの損は「銀行」の得なのです。

この忘れがちな損得勘定＝利害関係をちゃんと理解しておきましょう。「銀行」がリスクを防ぐように、
私たちも住宅ローンの抱えるリスクを正しく把握しておく必要があります。

住宅ローンの相談は、銀行の窓口で良いのでしょうか？

住宅ローンには様々な種類があり、一般の方には複雑で理解しにくいものです。

毎週土曜、日曜日になると多くの銀行が、住宅ローン相談会を催していますが、相談会とは名ばかりで、お客様の囲い込みを目的とした、自行方針に沿った営業窓口にすぎません。それが証拠に、他行との比較もなく、お客様のライフプランを聞き、それを含めたシュミレーションも一切してくれません。まして、住宅ローンの抱えるリスクについての説明などありません。
その銀行の売りたい商品を薦められるままに契約してしまうというのが現状です。
また、否決の場合も理由の説明は無く、これではその後の行動も起こせなくなります。本来サービス業であるはずの銀行としては、失格です。

例 １）
Ａ 様のケース

住宅金融公庫の段階金利で現在２．５５％が、１１年目から４％になるので、○○銀行の相談会へ借り換えの相談に行ったところ、「２６０万円の損になるので借り換えしても意味がない」と言われて帰ってきました。
その１年後に当方に相談があり、計算してみると５００万円も得になるという計算結果でした。

どうしてこんなに違いが出るのでしょう？

例 ２）
Ｂ 様のケース

残高７８０万円で５．５％の高い金利を利用していた為、△△銀行へ借り換えの相談に行きました。銀行担当者は、「残高が１０００万円以下の為、借り換えはできません。一括返済をお勧めします」との事。そのアドバイスに従い、数日後退職金と手持ちの資金で全額返済しました。
後日当方にて「１０００万円以下の残高でも借り換えできる」ことを知り、Ｂ様は「△△銀行にだまされた」「金融庁へ訴える」と怒ってらっしゃいました。

以上のような例を抱える銀行の相談会！

このままでよいのでしょうか？？？

住宅ローンの相談は、銀行の窓口で良いのでしょうか？

住宅ローンには様々な種類があり、一般の方には複雑で理解しにくいものです。

毎週土曜、日曜日になると多くの銀行が、住宅ローン相談会を催していますが、相談会とは名ばかりで、お客様の囲い込みを目的とした、自行方針に沿った営業窓口にすぎません。それが証拠に、他行との比較もなく、お客様のライフプランを聞き、それを含めたシュミレーションも一切してくれません。まして、住宅ローンの抱えるリスクについての説明などありません。
その銀行の売りたい商品を薦められるままに契約してしまうというのが現状です。
また、否決の場合も理由の説明は無く、これではその後の行動も起こせなくなります。本来サービス業であるはずの銀行としては、失格です。

例 １）
Ａ 様のケース

住宅金融公庫の段階金利で現在２．５５％が、１１年目から４％になるので、○○銀行の相談会へ借り換えの相談に行ったところ、「２６０万円の損になるので借り換えしても意味がない」と言われて帰ってきました。
その１年後に当方に相談があり、計算してみると５００万円も得になるという計算結果でした。

どうしてこんなに違いが出るのでしょう？

例 ２）
Ｂ 様のケース

残高７８０万円で５．５％の高い金利を利用していた為、△△銀行へ借り換えの相談に行きました。銀行担当者は、「残高が１０００万円以下の為、借り換えはできません。一括返済をお勧めします」との事。そのアドバイスに従い、数日後退職金と手持ちの資金で全額返済しました。
後日当方にて「１０００万円以下の残高でも借り換えできる」ことを知り、Ｂ様は「△△銀行にだまされた」「金融庁へ訴える」と怒ってらっしゃいました。

以上のような例を抱える銀行の相談会！

このままでよいのでしょうか？？？

頭金についての常識・非常識

住宅購入時、頭金が必要で頭金を貯めてから購入する常識は、現在では非常識となっている。

以前は、物件価格の８割までしか貸してくれなかったので、残り２割と諸費用は自分で準備する必要があった。それが今では、「官」より「民」の金融機関にシフトしたので、１００％ローンが当たり前、中には諸費用まで含めた１１０％ローンも適用されている。

現在は、「頭金なしでマイホーム」が常識である。

頭金についての常識・非常識

住宅購入時、頭金が必要で頭金を貯めてから購入する常識は、現在では非常識となっている。

以前は、物件価格の８割までしか貸してくれなかったので、残り２割と諸費用は自分で準備する必要があった。それが今では、「官」より「民」の金融機関にシフトしたので、１００％ローンが当たり前、中には諸費用まで含めた１１０％ローンも適用されている。

現在は、「頭金なしでマイホーム」が常識である。

債務の移行（親子間）の常識・非常識

今は、平均寿命も延びて、人生８５年と言われている。しかし、そこまで働き続けられるものでもない。
融資される時、「定年退職後はどうなりますか？」と銀行に聞かれるけれど、何十年も先の事、実際のところどうなるか分かる筈は無い。

６０代を迎えて子供も大きくなり、子供に家を引き継がそうと考える人は多い。そう考えた時、住宅ローン、も現役バリバリの子供に引き継がそうと考えるのは自然な事だ。銀行にとっても、収入の見込みが不明確になる高齢者より、若い世代の方がローン完済の確実性は明らかなはずだ。

しかし銀行は、この返済者の変更（債務の移行）を認めてくれないケースがほとんどだ。融資契約した本人に返済してもらうのが原則だという。原則はわかるけれど現実このようなケースは多い。自然の流れだ。
これを認めない事こそおかしくないか？

相続時清算課税と言って、所有権を今移動しておいて、死亡相続の際、税金を支払う制度があるが、このこと自体も銀行は理解を示さない。
銀行は、どちらにしろ保証会社に守られているし、債務者が死亡すれば保険がおりるのだから面倒な事はしたくないというのが本音なのだろう。

これは、国策の対応に変化出来ない銀行の非常識ではないだろうか。