銀行員の常識・非常識

「銀行だから、銀行員なら信用出来るの常識」は、現在では「非常識」

相変わらず、銀行の信用力は強い。ところが、住宅ローン扱いは、新入社員又は派遣社員が担当窓口で、相談と言って申込書類を預かるだけです。お役所仕事と大差無い。

親身に相談に乗ってくれる知識も実績もないけど、銀行の方針で
「マニュアル、研修教育以外の説明はするな」
「一切、他行との比較説明はするな」の教育を受けている。

そんな住宅ローン担当へ、人生最大の買い物である住宅ローン契約を相談できますか？

相当に無責任な実態です。

一般的に「銀行員だから大丈夫」と思われている（常識）が、これは非常に恐ろしい事で、現代にあった適切なアドバイスは期待できないし、またプラン等のコンサルティングは行いません。

現在では、非常識な銀行であり、看板で仕事をする銀行員も非常識と思った方が賢明です。

繰上げ返済の常識・非常識

「繰上げ返済はした方が良い」との常識は、現在の景気状況と超低金利政策では非常識と言える。
以前の住宅ローンは良い「インフレ」時の経済成長時代（物価の上昇と所得の上昇）、家を購入した人は、借入額と毎月の返済額は変わらないのに所得がどんどん増額したのだから、繰上げ返済が可能だった。生活費や教育費を削った訳でなく、収入が増加したので「余裕のある繰上げ返済」でした。

現在は、デフレ脱却したようですが、悪いインフレ、所得が増加するという状況でなく、リストラ、転職、増税等で所得が下がる方が多い。そんななかで繰上げ返済は無理。

生活水準を下げないと繰上げ返済はできない景気状況と超低金利なら、急いで返済する必要はない。
現在の状況なら住宅ローン金利は超低金利、他のローンがあるならばそちらを優先する方が賢明である。

※実行金利で、3%以下なら返済しない、3.5%以上なら早く返済する事をお勧めします

新聞等では、１０月の住宅ローンが上昇したと言っていますが、上がったのは固定金利のみです。
中でも１０年以上の固定金利だけで、変動・短期固定金利は上昇していません。

でも、市場では、住宅ローンが上昇すると誤解されています。
本当に住宅ローン金利が上昇するのは、どのような経済景気状況の時、上昇すると言った知識を
分かって言っているのか疑問です。

各銀行の担当者も住宅ローン金利が上昇傾向ならば、１０年固定金利が良いと説明してくる。
上昇傾向の理由説明などはありません。
（銀行としては利率の高い商品＝利益大）
現在の住宅ローン金利は、優遇金利を活用した実行金利が、超々低金利なので、
これ以上の下降は無いと思います。
金利はいつ上昇するかのみです。

新聞・報道等々の政策予測と評論家の説明は、全部銀行主導型で公平中立論です。
自分が借入した住宅ローンは、自分で考え、自分の属性にあった返済方法を選択する事です。
（これが、非常に難しい事ですが・・）

※選ぶポイント※
?住宅ローンの借入金額（元金）を早く減額させる返済方法を選ぶ事
?超々低金利なので、余裕ある返済期間を選ぶ事
?変動金利の特長と意味を、再度勉強する事
?プライムレートに連動する住宅ローン金利は、
短プラ（1.475%）に連動した店頭変動金利（2.475%）と
長プラ（1.7%）に連動した店頭固定金利が変です。
銀行主導金利で、銀行の便乗金利ではと見ています。

＜結論＞
毎月返済する住宅ローン金額の内訳が重要です。
元金割合を多く、利息割合を少なくした毎月の返済方法（低い金利）を実行したら、
5年後の借入残高は、こんなに少なくなっていた・・・・とにかく、元金を減らす事が重要。

つまり、現在の景気・経済状況を考えると、今は変動金利を選択するのが得になるように思える。

経済景気が低迷している平成２１年夏現在、住宅ローン金利は選択の方法によっては１％台の金利で借りられる。
住宅ローン金利が超低金利でも、借りられなければ意味が無い（絵に描いた餅）・・・
『なぜ』借りられないかを考えてみた。

理由その?

政府系住宅金融公庫の直接融資の３年前は、国土交通省の予算枠から、住宅金融公庫が、審査をして、民間金融機関窓口で対応していたから、景気の上昇下降は、日銀の公定歩合にて、上げたり下げたりにて、住宅ブームを活性化し、早急に経済効果が表れた（現在は官から民へ移行した）が、現在は直接融資の制度が廃止された為。

理由その?

民間金融機関は、金融庁の監理の基、保証会社が審査する住宅ローン融資商品の為、営利を目的とする企業で当然厳しい・・・
先日、国民新党の代表が、『銀行には、じゃぶじゃぶ金がある』と言っていました。金余りなら『なぜ』住宅ローン市場へ融資しないのか、住宅ブームをおこさないのか・・・

それは、２?３年前より審査基準が厳しくなった事と、景気不安感から、保証会社も慎重になっているからだと思う。

最近思う審査項目（住宅ローンを借りる為には・・）

１．雇用保険法の改正にて、銀行の審査が変わった

２．住宅ローン借り換え申込時に、固定資産税の納税証明確認をとる

３．無担保（カードキャッシング）借入額５００万円以上は否決となる
（返済バランスがとれる年収があっても、ほとんど否決となる）

４．債務者の属性審査が厳しくなったのと、勤務先会社の経営状況内容まで確認されている

以上の審査が加わり、慎重になっています。
１００年に一度の大不況で、経済活動が停滞し、政権交代も決まり、銀行は経済様子見の状況方針ではないかと思う。

それなら・・・
政府金融機関が経済立て直し役として、住宅ブームをおこす政策を実行すればよい・（借りやすい対応）
現在の住宅支援機構では出来ない、『経済対策１８番の切り札』を、官から民へ移行した為、大失敗だと思っています。
政権交代後の政策で、内需拡大方針と言っていますが、数年先の景気で、現在の住宅ローン金利は、横ばい推移され、低金利が続くでしょう。

※国民の生活を良くして、企業を良くするか・・・
企業を良くして、国民の生活を良くするか・・・どちらが良いですか

皆さんは、クレジットカードは何枚位、お持ちですか？
実は、クレジットカードと住宅ローン（借り換え）には深い関係があります。

例えば、クレジットカードを１０枚持っている年収500万円のＡさんが、銀行窓口へ住宅ローンの 申込みに行ったとします。
Ａさんはクレジットカードでの借り入れ等、何にも使用していません。

しかし、大抵の場合、この申込は否決となります。

又、他でも述べていますが、銀行は否決の理由は教えてくれません。
では、何故に否決になったのでしょうか？

それは
クレジットカードには、無担保ローンのキャッシング枠が設定されている為です。
一般的に１枚のカードには、３０万円程度のキャッシング枠が自動的に付けられています。
つまり、Ａさんは３００万円位のキャッシングが出来る与信額を持って
住宅ローンを申し込んだ事になり、それが理由で否決となった可能性が非常に高いのです。
住宅ローン申込時の個人属性チェックとしては、おおよそ年収の３分の一程度が上限で
これを超える与信額（キャッシング枠）があると否決となる場合が多い現実があります。
Ａさんは、理由も告げられず｢もう、住宅ローンは組めない」とあきらめてしまうかもしれません。

このようにならない為には
昨今では、いろんなカードにもオマケとしてクレジットカードがついてくる事が良くあります。
昔は、『カードが作れる＝自分は信用がある』という考え方が浸透していましたが、
今では全くの錯覚としか言いようがありません。
実際に必要なクレジットカードは、２?３枚あれば、十分生活には困らないかと思います。

住宅ローンを考えるならば、不要なクレジットカードは作らないようにしなければなりません。

皆さんは、クレジットカードは何枚位、お持ちですか？
実は、クレジットカードと住宅ローン（借り換え）には深い関係があります。

例えば、クレジットカードを１０枚持っている年収500万円のＡさんが、銀行窓口へ住宅ローンの 申込みに行ったとします。
Ａさんはクレジットカードでの借り入れ等、何にも使用していません。

しかし、大抵の場合、この申込は否決となります。

又、他でも述べていますが、銀行は否決の理由は教えてくれません。
では、何故に否決になったのでしょうか？

それは
クレジットカードには、無担保ローンのキャッシング枠が設定されている為です。
一般的に１枚のカードには、３０万円程度のキャッシング枠が自動的に付けられています。
つまり、Ａさんは３００万円位のキャッシングが出来る与信額を持って
住宅ローンを申し込んだ事になり、それが理由で否決となった可能性が非常に高いのです。
住宅ローン申込時の個人属性チェックとしては、おおよそ年収の３分の一程度が上限で
これを超える与信額（キャッシング枠）があると否決となる場合が多い現実があります。
Ａさんは、理由も告げられず｢もう、住宅ローンは組めない」とあきらめてしまうかもしれません。

このようにならない為には
昨今では、いろんなカードにもオマケとしてクレジットカードがついてくる事が良くあります。
昔は、『カードが作れる＝自分は信用がある』という考え方が浸透していましたが、
今では全くの錯覚としか言いようがありません。
実際に必要なクレジットカードは、２?３枚あれば、十分生活には困らないかと思います。

住宅ローンを考えるならば、不要なクレジットカードは作らないようにしなければなりません。

住宅ローン業界

各家庭で長期間、大きな支出として住宅ローンと保険料がありますが、この２つの業界には契約する際に大きな違いがあります。２つの契約には仲介業者が介入しますが、この仲介業者の業態が非常に異なるのです。
端的に言うと損保・生保業界は非常に良い環境にあり、住宅ローン業界は１０年遅れた、独占企業的な不公正な商品説明にて、契約が結ばれています。

以下にその違いをご確認下さい。

多くの方は新規に家を購入する時は、不動産業界にて購入されるでしょう。

さて、物件が決まりました。住宅ローンはどうしますか？

多くの方は、不動産屋に相談します。すると提携先銀行を紹介されて住宅ローンを申し込みます。

がしかし、ここで本来なら、「住宅ローンの高額借入する商品を自分に合っているか比較検討する事が重要」な事ですが、物件購入者は知識不足の為、ほとんど検討されません。

不動産屋は、「住宅ローンの内容で無く」、融資承認が受けられる銀行を紹介します。
「少々、金利、条件が悪くても、早く融資承認が出て販売契約が結べる事」が目的です。

また、不動産屋と銀行の間には、提携先という関係はあるが利害関係はありません。銀行へ住宅ローン者を紹介したからといって報酬料は支給されません。
不動産屋の利益は、物件に住宅ローン契約が結べて、物件売買契約を交わす事で利益が得られます。

今後の住宅ローン業界を創造すると・・・

銀行は、住宅ローンの「官から民」への流れから、今後も１００行１００色の銀行独自の営業が続くでしょう。平成１７年国土交通省より、銀行と消費者を仲 介する住宅ローンアドバイザーの養成に取り組みました。現在では、住宅ローンアドバイザーとして認定者の資格です。最近では、モーゲージプランナー等々の 専門職があるようです。
しかし、非常に難しい事で、銀行の体制等々を改革し国家資格者とした専門職を養成する必要があります。

専門職の仕事としては、消費者が住宅ローンを選ぶ際に、相談して最も顧客に合った商品を選択してあげる事です。つまり、損保・生保の代理店と同じような仕事を行うのです。

専門職を介して住宅ローンを組むという事は、住宅ローンの知識を十分に理解して、銀行主導型住宅ローンで無く、顧客主導型住宅ローンを組めるようになるのです。
損保･生保業界については　その１をご覧ください。

住宅ローン業界

各家庭で長期間、大きな支出として住宅ローンと保険料がありますが、この２つの業界には契約する際に大きな違いがあります。２つの契約には仲介業者が介入しますが、この仲介業者の業態が非常に異なるのです。
端的に言うと損保・生保業界は非常に良い環境にあり、住宅ローン業界は１０年遅れた、独占企業的な不公正な商品説明にて、契約が結ばれています。

以下にその違いをご確認下さい。

多くの方は新規に家を購入する時は、不動産業界にて購入されるでしょう。

さて、物件が決まりました。住宅ローンはどうしますか？

多くの方は、不動産屋に相談します。すると提携先銀行を紹介されて住宅ローンを申し込みます。

がしかし、ここで本来なら、「住宅ローンの高額借入する商品を自分に合っているか比較検討する事が重要」な事ですが、物件購入者は知識不足の為、ほとんど検討されません。

不動産屋は、「住宅ローンの内容で無く」、融資承認が受けられる銀行を紹介します。
「少々、金利、条件が悪くても、早く融資承認が出て販売契約が結べる事」が目的です。

また、不動産屋と銀行の間には、提携先という関係はあるが利害関係はありません。銀行へ住宅ローン者を紹介したからといって報酬料は支給されません。
不動産屋の利益は、物件に住宅ローン契約が結べて、物件売買契約を交わす事で利益が得られます。

今後の住宅ローン業界を創造すると・・・

銀行は、住宅ローンの「官から民」への流れから、今後も１００行１００色の銀行独自の営業が続くでしょう。平成１７年国土交通省より、銀行と消費者を仲 介する住宅ローンアドバイザーの養成に取り組みました。現在では、住宅ローンアドバイザーとして認定者の資格です。最近では、モーゲージプランナー等々の 専門職があるようです。
しかし、非常に難しい事で、銀行の体制等々を改革し国家資格者とした専門職を養成する必要があります。

専門職の仕事としては、消費者が住宅ローンを選ぶ際に、相談して最も顧客に合った商品を選択してあげる事です。つまり、損保・生保の代理店と同じような仕事を行うのです。

専門職を介して住宅ローンを組むという事は、住宅ローンの知識を十分に理解して、銀行主導型住宅ローンで無く、顧客主導型住宅ローンを組めるようになるのです。
損保･生保業界については　その１をご覧ください。

損保・生保業界

各家庭で長期間、大きな支出として住宅ローンと保険料がありますが、この２つの業界には契約する際に大きな違いがあります。２つの契約には仲介業者が介入しますが、この仲介業者の業態が非常に異なるのです。
端的に言うと損保・生保業界は非常に良い環境にありり、住宅ローン業界は１０年遅れた、独占企業的な不公正な商品説明にて、契約が結ばれています。

以下にその違いをご確認下さい。

損保・生保加入契約には、代理店が大きなウェイトをしめています。代理店は数社の商品を取り扱っている為、お客様のニーズに合った商品を選び、比較検討し、説明が出来るのです。。
代理店は、どの商品を契約しても報酬料は、損保・生保会社より支給されます。その為代理店は損保生保の全商品を店頭に揃え、お客様が家族で気軽な感じで来店し、個々に合った親切なサービスが受けられます。希望内容と既存契約を比較し、少しでも減額出来る商品へ見直し移動する提案型代理業として成り立っています。

住宅ローン業界については　その２へ